Tvangssalg eiendom – 10 Viktige Ting å Huske
Tvangssalg av eiendom er en vanskelig prosess å gå igjennom. Ikke bare er det traumatisk å stå i fare for å miste hjemmet sitt, men det er også vanskelig å forholde seg til en komplisert prosess med mange lover og regler. I denne artikkelen har vi laget en enkel oversikt over de 10 viktigste punktene du bør være klar over dersom du står i fare for å bli utsatt for tvangssalg av eiendom.
1. Forsøk med forhandlinger
Ikke få panikk selv om du har fått begjæring (varsel) om tvangssalg. Du har en måned på deg til å komme med innspill til retten eller forsøke å forhandle deg til en løsning med kreditor. Det er derfor viktig å holde hodet kaldt, og ikke begrave hodet i sanden. Til tross for at ordlyden i brevene du mottar føles krass og formell er det viktig å huske at alle parter ønsker en dialog for å finne en løsning. Dersom du ikke har forsøkt å ta kontakt med kreditor allerede, er det viktig å komme i dialog for å forhandle om en nedbetalingsplan slik at du kommer deg ut av den økonomiske knipa.
2. Ta kontakt med advokat
Dersom du bestrider grunnlaget for tvangssalget, eller mener at kreditor ikke har fulgt riktig prosedyre kan det være verdt å kontakte en advokat for juridisk bistand. Regelverket rundt tvangssalg av bolig er komplisert, og en advokat kan hjelpe deg å fremføre saken din for retten. Dette betyr ikke at tvangssalget på magisk vis vil bortfalle, men du vil stille sterkere enn på egen hånd.
3. Få oversikt over panterekkefølgen
Det er viktig å forstå rekkevidden av panterekkefølgen når det gjelder kreditoren som fremmer kravet om tvangsgjeld. Dersom flere parter har pant i eiendommen, er en forutsetning at alle foranstående panthavere skal ha full dekning for sitt krav. Dersom det finnes nyere kreditorer med pant i eiendommen, er det ikke sikkert at alle partene får dekket kravene sine. Dermed kan det være enkelte kreditorers interesse å motsette seg tvangssalg, spesielt dersom skyldner betjener lånet sitt til vedkommende långiver. Dersom forsøket på tvangssalg mislykkes vil kreditoren som fremmet kravet sitte igjen med regningen når det gjelder omkostningene, og saken vil gå til en gjeldsordning som ofte fører til at kreditor taper størstedelen av kravet.
4. Et tvangssalg vil redusere salgsprisen på boligen
Det gjelder helt spesielle regler for tvangssalg av eiendom i forhold til et normalt boligsalg. Dette gjør at det ofte blir færre budgivere, slik at den endelige salgssummen på boligen reduseres. Et viktig moment er at budrunden organiseres ved at budene er bindende for den potensielle kjøperen i 6 uker. Dermed låser kjøperen seg i lang tid og binder opp kapital som ellers kunne ha blitt benyttet til å by på andre boliger. For mange boligkjøpere er dette upraktisk, og de vil derfor unngå å by ved tvangssalg av eiendom.
5. Stigma rundt tvangssalg av bolig
Et annet forhold er at kjøp av hus på tvangssalg ofte er stigmatisert. Spesielt i mindre lokalsamfunn vil mange være redd for å bli uglesett og få rykte på seg som en som skor seg på andres ulykke. Det er likevel viktig å huske at det å kjøpe et hus på tvangssalg faktisk bidrar til en bedre løsning for alle.
6. Rett til erstatningsbolig ved tvangssalg av eiendom
Når skyldner mottar begjæring om tvangssalg av bolig, så vil det også bli informert om retten til erstatningsbolig. En forutsetning til å få hjelp til å finne en erstatningsbolig er at skyldner selv har gjort gjentatte forsøk på å finne en passende utleiebolig ved å gå på visninger. Dersom den saksøkte får aksept for dette kravet i tingretten, så må kreditoren som har begjært om tvangssalg skaffe til veie en erstatningsbolig før budrunden kan begynne. Utleieobjektet bør stå i forhold til beliggenhet, størrelse, pris og andre forhold.
7. Tingretten kan avvise budet
Advokaten eller eiendomsmegleren som har blitt utnevnt som medhjelper vil legge frem et endelig bud for stadfestelse i retten. Det er deretter opp til tingretten å ta en endelig beslutning om budet er av en størrelsesorden som er tilfredsstillende i forhold til verdien som forventes av boligen. Dersom det er stor sannsynlighet for at en forlengelse av budrunden og ytterligere salgsforsøk vil føre til høyere bud, vil tingretten kunne avvise budet. Et sentralt moment når det gjelder å få aksept for et bud er naturlig nok at alle heftelsene må bli dekket.
8. Mulighetene for å stoppe et tvangssalg av eiendom
Selv om prosessen har kommet så langt som at tingretten har oppnevnt en medhjelper, kan du fortsatt stoppe tvangssalget ved å ta kontroll over prosessen og selge boligen selv. Et vesentlig punkt her er at du viser deg villig til å samarbeide med medhjelperen. Du har dessuten en måneds frist på deg til å anke stadfestelsen av kjøpsbudet til lagmannsretten, og du kan dessuten anke kjennelsen som fordeler kjøpesummen innen en måned. Dersom du mangler juridisk kompetanse når det gjelder lovene og reglene rundt tvangssalg av bolig kan det lønne seg å kontakte en advokat for en vurdering av saken din.
9. Vurder refinansiering av boligen
Dersom du sliter med å få kontroll på dyre forbrukslån og kredittkortgjeld kan det lønne seg å refinansiere gjelden. Når du refinansierer gjelden din, vil du i realiteten ta et nytt lån som brukes til å innfri de andre smålånene dine. Ved å benytte boligen som pant vil banken ha større sikkerhet, og vil gi deg en lavere rente som igjen vil redusere de månedlige utgiftene dine. Dersom du får varsel om tvangssalg av eiendom, er derfor et av de første skrittene å sjekke muligheten for refinansiering gjennom din faste bank. Det finnes dessuten en rekke forskjellige långivere som har spesialisert seg på refinansiering av låntagere med betalingsanmerkninger.
10. Personlige eiendeler kan ikke bli tvangssolgt
Nødvendige personlige eiendeler samt innbo som hvitevarer og møbler kan ikke tas pant i, og kan heller ikke bli tvangssolgt. Dette gjelder også verdigjenstander som smykker når de har stor affeksjonsverdi. Dersom skyldner har større gjenstander av store verdier som kunstobjekter (f.eks. malerier) eller samlerobjekter (f.eks. mynter) kan dette bli omfattet av tvangssalg. Tvangssalg av eiendom, motorkjøretøy og båt er imidlertid mest vanlig.
Nyttige artikler og tips
Søk bedriftslån
Vi tar ansvar og hjelper deg steg for steg frem til du får kontroll på økonomien
Org. nr 922 972 516
